Blog

Apartman Yöneticisi Nasıl Seçilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Yönetici Atama Süreci
Apartman ve site yaşamının düzenli, şeffaf ve sorunsuz şekilde sürdürülebilmesi için apartman yöneticisi önemli bir rol üstlenir. Peki apartman yöneticisi kim tarafından, nasıl ve hangi çoğunlukla seçilir? Kat Mülkiyeti Kanunu bu konuyu açık şekilde düzenlemiştir.
Bu yazımızda, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34 ve 35. maddeleri çerçevesinde apartman yöneticisinin seçilme usulünü ve görevlerini özetliyoruz.
________________________________________
Apartman Yöneticisi Kimdir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre apartman yöneticisi;
• Kat maliklerinin kendi aralarından veya
• Dışarıdan (profesyonel yönetici / yönetim şirketi)
seçebileceği gerçek veya tüzel kişidir.
Yönetim bir kişiye verildiğinde “yönetici”, üç kişiye verildiğinde ise “yönetim kurulu” olarak adlandırılır.
________________________________________
Apartman Yöneticisi Seçmek Zorunlu mudur?
📌 Evet, bazı durumlarda zorunludur.
• Anagayrimenkulde 8 veya daha fazla bağımsız bölüm varsa, yönetici atanması kanunen mecburidir.
• Tüm bağımsız bölümler tek kişiye aitse, malik kendiliğinden yönetici sayılır.
________________________________________
Apartman Yöneticisi Nasıl Seçilir?
Apartman yöneticisi, kat malikleri kurulunda yapılan oylama ile seçilir.
Gerekli Çoğunluk:
Yönetici;
• Kat maliklerinin sayı çoğunluğu
• Arsa payı çoğunluğu
birlikte sağlanarak atanır.
👉 Yani sadece kişi sayısı değil, arsa payı da dikkate alınır.
Görev Süresi:
• Yönetici her yıl, kat malikleri kurulunun olağan yıllık toplantısında yeniden seçilir.
• Mevcut yönetici tekrar seçilebilir.
________________________________________
Yönetici Seçilemezse Ne Olur?
Eğer kat malikleri;
• Toplanamazsa veya
• Yönetici atanması konusunda anlaşamazsa
📌 Sulh Hukuk Mahkemesi, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine apartmana mahkeme tarafından yönetici atar.
Mahkemece atanan yönetici:
• Kat maliklerince seçilen yönetici ile aynı yetkilere sahiptir
• Kat maliklerine karşı sorumludur
• 6 ay geçmeden kat malikleri tarafından değiştirilemez
(Ancak haklı bir sebep varsa, yine mahkeme izniyle değiştirilebilir)
________________________________________
Yönetici ile Sözleşme ve Teminat
Yönetici atanırken:
• Kendisiyle yazılı bir sözleşme yapılabilir
• Bu sözleşmede teminat gösterme şartı konulabilir
Sözleşmede yer almasa bile, haklı bir sebep doğarsa, kat malikleri kurulu yöneticiden teminat talep edebilir.
________________________________________




Yöneticinin Bilgilerinin Asılması Zorunluluğu
📌 Kat Mülkiyeti Kanunu gereği;
• Yöneticinin adı-soyadı
• İş adresi ve ev adresi
apartman girişinde görülebilecek bir yere asılmak zorundadır.
⚠️ Bu yükümlülük yerine getirilmezse, yöneticiye veya yönetim kurulu üyelerinin her birine idarî para cezası uygulanabilir.
________________________________________
Apartman Yöneticisinin Görevleri Nelerdir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesine göre yöneticinin başlıca görevleri şunlardır:
• Kat malikleri kurulu kararlarını uygulamak
• Binanın bakım, onarım ve korunmasını sağlamak
• Ortak alanların sigortalanmasını yaptırmak
• Aidat ve avansları toplamak
• Apartman giderlerini ödemek
• Gerekli tebligatları kabul etmek
• Aidat borcunu ödemeyen kat maliklerine karşı icra ve dava açmak
• Apartman adına banka hesabı açmak
• Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak
• Asansörlerin aylık bakım ve yıllık kontrollerini yaptırmak
📌 Yönetici atanmadığı durumlarda, bu görevlerden kat malikleri müştereken sorumlu olur.
________________________________________
Profesyonel Yönetim Neden Önemlidir?
Günümüzde artan mevzuat yükü, teknik sorumluluklar ve mali süreçler nedeniyle birçok apartman ve site, profesyonel bina yönetim şirketleri ile çalışmayı tercih etmektedir.
Profesyonel yönetim sayesinde:
• Hukuka uygun yönetim
• Şeffaf mali süreçler
• Düzenli bakım ve denetim
• Kat malikleri arasında huzurlu bir yaşam
sağlanır.
________________________________________
Sonuç:
Apartman yöneticisinin doğru şekilde seçilmesi, hem yasal yükümlülüklerin yerine getirilmesi hem de bina yaşamının sağlıklı yürütülmesi açısından büyük önem taşır. Kat Mülkiyeti Kanunu bu süreci açıkça düzenlemiş olup, gerektiğinde profesyonel destek alınması ciddi avantaj sağlar.

“Kalkedon Yönetim ve Danışmanlık – Tarihin güvendiği isim, sitenizin geleceği.”