Blog

Kat malikleri arasındaki anlaşmazlıklarda izlenecek yol

1. Yönetim Planını İncelemek (En Temel Adım)

Kat Mülkiyeti Kanunu açıkça belirtir:

Bir apartmanda tüm kuralların anayasası “Yönetim Planı”dır.

Her türlü tartışmada ilk bakılacak belge budur.

Yönetim planı şunları belirler:
• Giderlere katılım oranları
• Asansör – demirbaş – işletme giderleri
• Ortak alan kullanımı
• Otopark kuralları
• Balkon / dış cephe değişiklikleri
• Yönetici ve denetçi seçimi
• Oy oranı gerektiren kararlar

Yönetim planını bilmeden hiçbir anlaşmazlık doğru çözülemez.



2. Yöneticinin Arabuluculuk Adımı

Profesyonel yönetimlerde ilk adım:
• Tarafları dinlemek
• Konuyu netleştirmek
• Yönetim planına göre çözüm önerisi sunmak

Yönetici, tarafsız şekilde hareket etmeli ve yasal dayanaklarla desteklenen bir çözüm sunmalıdır.

Bu aşamada çoğu problem zaten çözülür.



3. Kat Malikleri Kurulu Toplantısı (Gerekirse Olağanüstü)

Sorun büyürse veya karar alınması gerekiyorsa:
• Olağan toplantıda görüşülür
veya
• Olağanüstü toplantı çağrısı yapılabilir (1/3 malik talebiyle)

Toplantıda:
• Sorun açıklanır
• Yönetim planı ve KMK maddeleri okunur
• Çözüm önerisi oylanır

Burada çoğunluk kararı, azınlık kat malikleri için de bağlayıcıdır.



4. Kararın Tutanak Altına Alınması

Alınan kararın geçerli olabilmesi için:
• Tutanak tutulmalı
• Tüm kat maliklerine gönderilmeli
• Yönetim defterine işlenmelidir

Bu adım, ileride çıkabilecek hukuki ihtilafları önler.



5. İhtar Süreci (Yazılı Bildirim)

Eğer bir kat maliki alınan karara uymazsa, profesyonel yönetim şu adımı uygular:
1. Yazılı ihtar
2. Gerekirse noter ihtarı

Örneğin:
• Aidat ödememe
• Ortak alanlara zarar verme
• Gürültü / düzen bozucu davranışlar
• Yönetim kurallarına uymama

KMK uyarınca, sürekli huzursuzluk çıkaran kat maliklerinin dahi tahliyesi veya hakkında dava açılması mümkündür (KMK m. 25).



6. Zorunlu Arabuluculuk (2023 sonrası zorunlu hale geldi)

Taşınmazdan doğan anlaşmazlıklar için artık dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunludur.

Arabuluculuk sürecinde:
• Taraflar bir araya getirilir
• Uzlaşı arayışı yapılır
• Anlaşma sağlanırsa tutanak bağlayıcıdır

Bu süreç hızlı ve ekonomiktir.



7. Sulh Hukuk Mahkemesi (Son Çare)

Tüm adımlara rağmen çözüm bulunamazsa:

Sulh Hukuk Mahkemesi devreye girer.

En sık açılan davalar:
• Aidat ve ortak gider alacağı
• Müdahalenin men’i davaları
• Ortak alanın amaç dışı kullanımının engellenmesi
• Kat malikinin tahliyesi (KMK 25)
• Yöneticiye karşı denetim davaları
• Yönetim planı değişikliği davaları

Bu aşama uzun sürebileceği için genelde son çare olarak görülür.



Özet – Kat Malikleri Arası Anlaşmazlıkta Doğru Yol Haritası

✔ 1. Yönetim planını incele
✔ 2. Yönetici arabuluculuğu
✔ 3. Kat malikleri kurulu (gerekirse olağanüstü)
✔ 4. Kararın tutanakla sabitlenmesi
✔ 5. Yazılı ihtar / noter ihtarı
✔ 6. Zorunlu arabuluculuk
✔ 7. Sulh hukuk mahkemesi (son aşama)



Kalkedon Yönetim & Danışmanlık Bu Süreci Nasıl Yönetir?

Sizin şirketinizin standartlarına uygun olarak:
• Tarafları dinler
• Yönetim planına göre çözüm üretir
• Gerekli kararları toplantıya taşır
• Gerekirse avukat desteği sağlar
• Sorunu hukuki zeminde ve hızlı şekilde çözer

Bu yaklaşım apartmanda huzur sağlar ve gereksiz çatışmaların önüne geçer.

“Kalkedon Yönetim ve Danışmanlık – Tarihin güvendiği isim, sitenizin geleceği.”