Blog

Apartman Yönetim Planında “İşletme Gideri” Ne Anlama Gelir?

1. İşletme Gideri Nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu ve apartman yönetim planlarına göre işletme gideri, apartmanın günlük, rutin ve düzenli işleyişi için yapılan harcamaların tümünü kapsar.

Genellikle şu kalemleri içerir:
• Temizlik giderleri
• Ortak alan elektrik ve su tüketimi
• Asansör bakım sözleşmesi (aylık/periyodik bakım)
• Bahçe bakımı
• Yönetici ve kapıcı giderleri
• Güvenlik, kamera sistemi, ortak internet vb. rutin giderler

Bu giderler, apartmanın sürekli yürütülen işletme hizmetleri kapsamındadır ve düzenli olarak tüm kat malikleri tarafından karşılanır.



2. Arıza Gideri Nedir? İşletme Giderinden Farkı Nedir?

Arıza gideri, apartmanda beklenmedik şekilde ortaya çıkan, “rutin olmayan” masraflardır.
Örnekler:
• Asansör motorunun bozulması
• Su tesisatında patlak
• Elektrik panosunda yanma
• Hidroforun arızalanması
• Kapı otomatiği veya yangın sisteminin bozulması

Fark şu şekildedir:

İşletme Gideri Arıza Gideri
Düzenli, rutin, sürekliliği olan giderler Ani, beklenmedik, tamir gerektiren giderler
Her ay belirli olarak ödenir Ortaya çıktıkça ödenir
Bakım sözleşmeleri işletme giderine girer Arızanın tamiri ek masraftır

Bu nedenle asansörün bakım ücreti işletme gideriyken,
asansörün bozulup motorunun değişmesi arıza gideridir.



3. Asansör İşletme Giderine Kim Katılır?

Yönetim planı aksi bir hüküm içermiyorsa:
• Tüm kat malikleri, dairelerini kullanıp kullanmıyor olsalar bile asansör işletme giderine katılır.

Bunun nedeni, asansörün apartmanın ortak alanı olmasıdır.

Ancak yönetim planında özel hükümler bulunabilir:
• “Zemin ve 1. katlar asansör işletme giderine katılmaz.”
• “İş yeri bölümleri asansör giderinin %50’sine katılır.”

Bu nedenle öncelikle yönetim planına bakmak her zaman şarttır.



4. Asansör Arıza Giderine Kim Katılır?

Arıza giderleri işletme giderinden farklıdır ve özel bir durum taşır.

🔹 Temel Kural: Yönetim planında aksi yazmıyorsa tüm kat malikleri arıza giderine katılır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun demirbaş giderleri ile ilgili düzenlemeleri gereğince:
• Asansör, apartmanın demirbaşlarından biridir.
• Dolayısıyla arızalar demirbaşın tamiri niteliğindedir.
• Bu nedenle yönetim planında “arızaya katılmaz” veya benzeri bir hüküm yoksa herkes payı oranında bu giderleri ödemek zorundadır.

Örneğin:

Yönetim planında “zemin katlar arıza giderine katılmaz” yazmıyorsa:

➡ Zemin kat sahibi de asansör arıza masrafına katılır.
➡ “Asansör kullanmıyorum” gerekçesi geçersizdir.



5. Yönetim Planına Göre Değişkenlik Gösterir mi?

Evet.
En kritik nokta budur:

İşletme giderleri ve arıza giderlerinin paylaştırılmasında asıl belirleyici belge, apartmanın yönetim planıdır.

Her apartmanın yönetim planı kendine özeldir ve kanuna aykırı olmamak kaydıyla masrafların nasıl paylaşılacağını belirleyebilir.

Yönetim planında şu tarz maddeler bulunabilir:
• “Zemin katta oturanlar asansör giderine katılmaz.”
• “Dükkânlar asansör giderinin %25’ine katılır.”
• “Arıza giderleri tüm kat maliklerine eşit paylaşılır.”
• “Sadece bakım gideri alınır, arıza giderine zemin katlar katılmaz.”

Bu nedenle her bina için uygulanacak kural farklı olabilir.



Sonuç
• İşletme gideri, apartmanın rutin ve düzenli harcamalarıdır.
• Arıza gideri, beklenmedik tamir masraflarıdır.
• Asansör işletme giderine genelde tüm kat malikleri katılır.
• Arıza giderine ise, yönetim planında muafiyet yoksa herkes katılmak zorundadır çünkü bu gider demirbaş tamiri niteliğindedir.
• Tüm bu kurallar, apartmanın yönetim planına göre değişiklik gösterebilir.

“Kalkedon Yönetim ve Danışmanlık – Tarihin güvendiği isim, sitenizin geleceği.”